تعريف الرهن العقاري

الرهن العقاري

الرهن العقاري هو اتفاق قانوني ينقل الحق في ملكية أحد الأصول أو الممتلكات العقارية من مالكها إلى المقترض كضمان لقرض، يتم تسجيل الفائدة للمالك الأصلي في سجل مستندات الملكية ويتم إلغاؤها عند سداد القرض بالكامل ولا يجوز للمشتري بيع العقار إلا بعد تسديد الرهن، إن أي ممتلكات يمكن رهنها ويمكن الحصول على أمر حجز من المحكمة ليبيعه إذا ما تخلّف المقترض عن السداد، ويجب أن يكون الرهن العقاري محدد الفترة الزمنية وللمرتهن حق الاسترداد عند سداد الدين، الرهن العقاري أكثر أنواع الدين شيوعًا وذلك لعدة أسباب منها انخفاض معدل الفائدة وذلك لضمان المقرض والإجراءات المباشرة والمعيارية وفترة السداد طويلة إلى حد معقول.

الفرق بين سند الثقة والرهن العقاري

عند شراء أي عقار يجب امتلاك نقد وعدم امتلاك النقد يؤدي إلى اللجوء إلى القروض ويتطلب طرح المنزل لضمان المقرض، ومن الطرق الشائعة للضمان هي سند الثقة أو الرهن العقاري وكلاهما يؤدي إلى نفس النتيجة وهي قرض مع المنزل كضمان لكن هناك فروقات واختلافات فيما بينهما وهما كالآتي:^[١]

الرهن العقاري

في الرهن العقاري هناك أطراف تتشارك وهي المالك والمقترض والبنك حيث يتم تقديم القرض مع ضمان المنزل للسداد، وإذا لم يتم سداد الدفعات فيمكن للبنك حجز الرهن باستخدام النظام القانوني للحصول على حق الملكية على المنزل ويقوم البنك بإعادة بيع المنزل كي يسترد قيمة القرض الذي قدمه في البداية وغالبًا ما يتم البيع عبر المزاد وهذا يؤدي إلى بيع المنزل بخصم كبير، القضية في حبس الرهن أنها تستغرق وقتًا طويلًا، وهناك أيضًا ما يُسمى برؤية القرار حيث يمكن لمالك المنزل استرداد المُلك في عملية الرهن من خلال تسديد الدفعات.

سند الثقة

وهو صك عقد قرض ائتماني، حيثُ يبقى صاحب المنزل مسؤولاً عن سداد المدفوعات إلى البنك وهو الوصي الذي يمتلك فعليًا ملكية المنزل حتى يتم سداد القرض بالكامل، أي أن هُناك طرف ثالث وبمجرد سداد القرض يقوم الوصي الذي يمسك المنزل بالتنازل عن ملكيته للمقترض، وإذا ما لم يتم سداد الدفعات فيمكن للبنك استعادة البيت من الوصي وتجنب حبس الرهن القضائي، والمقترض فعليًا لم يحتفظ بحق ملكية المنزل، فالبنوك تفضل صك الثقة لأنه يمكنها الحصول على ملكية العقار وإعادة بيعه بسرعة أكبر مما يقلل من العبء الإداري والوقت.

أداة الرهن العقاري البديلة AMI

في أداة الرهن العقاري البديلة لا يكون سعر الفائدة ثابت في أي قرض عقاري سكني، أو قرض مستهلك بالكامل في سعر الفائدة، فهو قرض مع الممتلكات العقارية كضمان، وتشمل القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة والقروض التي بفائدة فقط، ومعظمها قروض الرهن العقاري السكنية حيث إن هذه القروض العقارية غير التقليدية تسهل شراء العقار عن طريق تخفيض مبالغ الدفع الشهرية وزيادة السعر الذي يمكن تمويله، والفائدة تتوازن مع ارتفاع تكلفة الرهن إذا لم ينمو دخل المقترض بنفس الوتيرة التي تسددها مدفوعات الرهن العقاري، وإن لقروض الفائدة غير الثابتة سعر فائدة متغير حيثُ يتغير مع الوقت كما يحتوي السعر على المؤشر الأساس الذي يتغير بشكل دوري فعندما يتحرك المؤشر للأعلى أو للأسفل تتحرك أيضًا الدفعات المجدولة للقرض، ويتم حساب إجمالي رأس المال ومعدل الفائدة إلى دفعات متساوية نسبةً إلى عمر القرض، وهناك أنواع أخرى من القروض العقارية البديلة مثل الرهن العقاري بمعدل فائدة متغير والذي بسعر فائدة قابلة للتعديل وغيرها.^[٢]

الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل ARM

وهو قرض يقوم على أساس سعر الفائدة على مؤشر ويعرف بARM أو بقرض معدل قابل للتعديل، حيثُ يقرر كل مقرض عدد النقاط التي سيضيفها إلى معدل المؤشر وهي عدة نقاط مئوية ويعتمد على شروط القرض فيمكن أن تحدث كل شهر أو سنة أو كل ثلاث سنوات، وهذا يعني أن الدفعة يمكن أن ترتفع فجأة بعد فترة الخمس سنوات الأولية فإذا ارتفع سعر ليبور إلى 2.5 % فسعر الفائدة الجديد سيرتفع إلى 4.5% أو 5.0% يكشف سعر ليبور التاريخي وميزة هذه القروض الرهن العقاري المعدلة هي أن سعر الفائدة أقل من سعر الفائدة على القروض العقارية ولكن الدفع الشهري يمكن أن يرتفع إذا ارتفعت أسعار الفائدة وقد أصبحت شعبية في عام 2004 وذلك عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع معدل الأموال الفيدرالية، وابتكر المصرفيون أنواعًا جديدة من القروض مثل قروض الفائدة  حيثُ أن الدفعة الشهرية تذهب فقط نحو الفائدة وذلك لأول ثلاث إلى خمس سنوات ثم تبدأ في دفع مبالغ أعلى لتغطية الاصل، أيضًا هناك الخيار الذراع وهو مشابة لقروض الاستهلاك السلبي.^[٣]

الرهن العقاري المنزلي

وهو قرض من بنك أو شركة تمويل لشراء سكن ابتدائي أو استثماري وللرهن المنزلي إما سعر فائدة ثابت أو عائم، ويتم دفعه كل شهر، وبما أن مالك المنزل يقوم بدفع رأس المال مع الوقت، إن الرهون العقارية تسمح للمواطنين فرصة امتلاك العقارات وهو واحد من أكثر أشكال الديون انتشارًا، حيثُ تأتي قروض الرهن العقاري بأسعار فائدة أقل نوعًا ما من أنواع الديون الأُخرى وتتراوح مدتها بين 10 إلى 30 سنة، هناك أكثر من نوع لقروض الرهن المنزلي ولكن النوعين الأكثر شيوعًا وهما كالآتي:^[٤]

• الرهن بمعدل ثابت: ويكون سعر الفائدة والدفع الدوري بشكل عام هي نفسه كل الفترة.
• الرهن بمعدل قابل للتعديل: سعر الفائدة والدفع الدوري يختلف ويتغير.

المراجع

1. ↑ Deed of Trust vs. Mortgage, , "www.businessdictionary.com", Retrieved in 05.01.2019, Edited
2. ↑ Alternative Mortgage Instrument, , "www.investopedia.com", Retrieved in 05.01.2019, Edited
3. ↑ Adjustable Rate Mortgages, , "www.thebalance.com", Retrieved in 21.01.2019, Edited
4. ↑ Mortgage Loan Types, , "www.thebalance.com", Retrieved in 13.01.2019, Edited